כבר כמה חודשים מדברים על זה, שוק הנדל״ן בישראל מתחיל להתקרר. פחות קונים, יותר מבצעים, יזמים שמתחילים להתגמש. ועכשיו, זה כבר לא רק תחושת שוק, זה נכנס גם לסטטיסטיקה הרשמית. מדד מחירי הדירות ירד ב־0.1%, לראשונה מזה חצי שנה וזה היה אחד הגורמים המרכזיים שגרמו להפתעה הגדולה במדד המחירים לצרכן לחודש מאי, ירידה של 0.3%, בניגוד מוחלט לתחזיות שציפו דווקא לעלייה.
בזכות הירידה הזו, האינפלציה השנתית ירדה ל־3.1%, והתקרבה ליעד העליון של בנק ישראל (1%-3%). אבל כשמתחילים להסתכל פנימה, מבינים שהתמונה יותר מורכבת. זו לא ירידת מחירים כוללת, זו ירידה נקודתית שנשענת בעיקר על התקררות בנדל״ן ועל סעיפים כבדים נוספים כמו תחבורה, שירד ב2.4% וירקות טריים שירדו ב־0.6%. דווקא בתחומים שהצרכן מרגיש ביום־יום, כמו פירות (3.9%), הלבשה (1.4%) ומזון, המחירים המשיכו לעלות.
וכאן עולה השאלה: איך זה ייתכן שהמדד יורד, אבל אנחנו מרגישים שהכול רק מתייקר.
זה בדיוק מה שקרה גם בארצות הברית לפני כמה חודשים, המדד הכללי התמתן, אבל תחושת יוקר המחיה לא נרגעה. וזה נובע מאיך שהמדד מחושב: הוא לוקח ממוצע של מאות מוצרים ושירותים. עם סעיפים ״כבדים״ (שיש להם אחוז גדול מהחישוב) כמו דיור לדוגמה, יורדים הם מאזנים עליות אחרות, גם אם אותן אנחנו מרגישים בכיס יותר. במילים פשוטות, כשמחיר של כרטיס טיסה יורד, זה משפיע הרבה יותר על המדד מאשר קוטג’ שמתייקר בשקל.
ולמרות הנתון המעודד, בבנק ישראל שומרים על איפוק. הריבית נשארת בשלב זה על 4.5%, ובשביל שהקיצוץ הראשון יקרה כבר ביולי, יצטרך להגיע מדד נוסף שמראה על אותה מגמה. אם ביוני נראה שוב מדד נמוך, ייתכן מאוד שבאוגוסט תגיע הפחתת ריבית ראשונה.
אז מה לוקחים מזה הלאה?
קודם כל, ששוק הנדל״ן הוא לא רק שחקן בתחום הדיור, אלא גם גורם משמעותי שמשפיע על מדדי המחירים ועל כיוון הריבית. בנוסף, כשאר מדברים על “ירידת אינפלציה”, זה לא תמיד אומר שהחיים באמת מתייקרים פחות. ויש עוד שאלה פתוחה, האם מאי הוא תחילתה של מגמה חדשה.
אם הנדל״ן ימשיך לרדת ואם גם הצרכן יתחיל לראות הוזלות אמיתיות, ייתכן שישראל תתחיל לצאת מתקופת המחירים הגבוהים. אבל נכון לעכשיו, הדרך לשם עוד לא סגורה.
דגש חשוב להבנה: הדוח בודק את השינוי החודשי ברמת המחירים ולכן ישנם מקרים בהם נראה כי בהסתכלות שנתית המחירים יורדים, אך ברמה החודשית עדיין קיבלנו עליית מחירים בקטגוריות מסוימות
