אז החלטתי לבדוק מה מצב שוק הנדלן מאז הגבלות בנק ישראל ואת ההשפעה שלהן על מחירי הדירות. עכשיו על הנייר, שוק הנדל״ן בישראל נראה ״חי״ על פני השטח, אך בפועל – הוא מתוחזק על ידי מערכת שלמה של אינטרסים שמונעת ירידת מחירים בכל מחיר. הדינמיקה פשוטה: כל עוד המחירים גבוהים – כולם מרוויחים. מרמת הקבלן, דרך הבנקים, ועד לעורכי הדין והמתווכים. ירידת מחירים עלולה ליצור כדור שלג – שבו הצרכנים מבינים שהמחירים בירידה, מחכים בצד, והביקוש קורס. לכן, כל המערכת מתגייסת לשמר את הרושם שהמחירים יציבים.

אחת הדוגמאות הבולטות היא החלטת קבינט הדיור לבחון את טענות המועצה הלאומית לכלכלה, לפיהן הבנקים מונעים מקבלנים להוריד מחירים מבלי אישור מהם. לפי הטענה, קבלן שמעוניין להציע הנחה לצרכן – חייב לקבל את אישור הבנק המממן, שמבקש לשמר את שווי הנכס הממושכן. המשמעות: גם אם הקבלן מוכן לוותר – לבנק יש וטו.

כדי להמחיש עד כמה המבצעים הפכו למרכיב קריטי במכירות – נזכיר כי בחודש מרץ 2025, טרם כניסת מגבלות בנק ישראל, 34% מכלל הדירות החדשות שנמכרו – נמכרו במסגרת מבצעי מימון. אך באפריל נכנסו לתוקפן מגבלות חדשות מטעם בנק ישראל, שאוסרות על המערכת הבנקאית לממן את אותם מבצעי מימון אגרסיביים, שדרכם קונים שילמו רק אחוזים בודדים במעמד החתימה.

מאז, המבצעים האלה כמעט ונעלמו. כיום אנו רואים חזרה למתווים מסורתיים כמו 20/80 – בהם משולמים 20% במעמד הרכישה והיתרה לקראת האכלוס. מתווים של 15/85 קיימים אך נדירים. בנוסף, יש חזרה לשיטות תשלום ליניאריות לאורך התקדמות הפרויקט, כמו בדוגמה של חברת גינדי החזקות – שדורשת 7% בעת החתימה, 8% עד לסוף השנה, 15% עם קבלת ההיתר והיתרה לקראת מסירה.

בתוך כך, הקבלנים עברו להתמקד בנקודה הכואבת ביותר של הרוכש – המשכנתא. חברת ענב, לדוגמה, מציעה בפרויקט בדרום־מזרח כפר סבא מימון מלא של החזרי משכנתא או שכר דירה, עד לקבלת המפתח בעוד כשנה. מדובר במימון חודשי של 10,000 ש״ח לרוכשי דירת 4 חדרים ו־12,000 ש״ח לרוכשי דירת 5 חדרים – עלות כוללת של 140–170 אלף ש״ח לדירה. לפי דברי החברה, זהו תחליף ישיר ל”הלוואת קבלן”.

חברות נוספות כמו “עץ השקד” מציעות משכנתאות בריביות נמוכות במיוחד – ריבית קבועה של 2.9% ל־20 שנה, כאשר לשם השוואה – הריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות במרץ 2025 עמדה על 5.09%. מדובר בפער של כ־2.2% שמגלם חיסכון של מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

ולצד זאת, אנחנו מתחילים לראות משהו שעד לא מזמן היה טאבו – הנחות מפורשות במחירי הדירות. כך לדוגמה, חברת גרופית מציעה דירות בפרויקט בתל אביב בהנחה של 370 אלף ש״ח. לא מדובר יותר רק בשדרוגים או במימון חלקי – אלא בירידת מחיר מפורשת. מדובר בשינוי תודעתי, שגם אם עדיין מוגבל לדירות בודדות – הוא מעיד על לחץ למכור.

המציאות הכפולה ממשיכה גם בשוק היד השנייה. בצפון תל אביב נרשמה ירידה ממוצעת של 15% במחירי הדירות, במיוחד כאלה ללא ממ״ד. מחירים שפורסמו ב־5.2 מיליון ש״ח נמכרים כיום ב־4.5 מיליון ולעיתים אף פחות. בשכונת נווה אביבים, דירה של 140 מ״ר עם ממ״ד קומתי מוצעת כבר מעל שנה ב־5.4 מיליון ש״ח – ולא נמכרת. הסיבה לכך ברורה: הקונים הפוטנציאליים מעדיפים לעבור לרכישת דירות חדשות, שנהנות מהטבות מימון אגרסיביות כמו פריסות תשלום נוחות, סבסוד משכנתאות או מימון שכר דירה עד קבלת מפתח. מהעבר השני, קונים שלא מצליחים לנצל את אותן הטבות – מעדיפים פשוט לשכור דירה ולהמתין. כך נוצר מצב שבו שוק היד השנייה מדשדש, בעוד השוק החדש נתמך באופן מלאכותי על ידי מבצעי מכירה.

לסיכום – הדירות אולי לא יורדות במחיר רשמי, אבל השוק כבר מבין. בעלי האינטרסים מתוחכמים יותר, מחפשים בין השורות, ושוקלים כל עסקה לעומק. כל עוד המערכת ממשיכה לשמר את הסטטוס קוו, הצרכנים הם שיצטרכו לדעת מתי באמת כדאי לקנות – ומתי כל מבצע הוא בעצם רק מסיכה על מחיר שלא באמת השתנה.