חבר’ה, אני יודע שאני אומר את זה לא מעט, אבל המתמטיקה כבר לא עובדת.
בואו נבחן יחד את הכדאיות של עסקת נדל”ן היום – מספר מול מספר, בלי אשליות.

 דירה ראשונה:

נניח שקניתם דירה על הנייר במחיר של 3 מיליון ש”ח:

• שמתם הון עצמי של 750 אלף ש”ח (כ־25%) והשאר בעת קבלת המפתח בעוד 3 שנים.
• ב־3 שנים האלה הפסדתם תשואה סולידית של כ־4% שנתי – כלומר כ־100 אלף ש”ח.
• בנוסף, שילמתם הצמדה למדד תשומות הבנייה – עוד כ־60 אלף ש”ח.
• אחרי קבלת המפתח לקחתם משכנתא של 2 מיליון ש”ח בריבית ממוצעת של 6.5%.
• תשלום ריביות לאורך 5 שנים: כ־260 אלף ש”ח.

סה”כ עלות אמיתית:
3 מיליון ש”ח + 100 אלף ש”ח (אובדן תשואה) + 60 אלף ש”ח (הצמדה) + 260 אלף ש”ח (ריביות) = כ־3.42 מיליון ש”ח.
ואם הדירה שווה היום 4 מיליון ש”ח?
הרווח הריאלי הוא כ־558 אלף ש”ח.
אבל חשוב להבין: אם אתם ממשיכים לגור בדירה, אין כאן רווח ממשי בכיס – אלא שדרוג באיכות החיים.

 דירה שנייה:

פה הסיפור משתנה לחלוטין וכדאיות העסקה צונחת:

• הפסדתם לא רק תשואה סולידית, אלא אלטרנטיבה של השקעה במדדים (סביב 10% תשואה היסטורית) – הפסד של כ־300 אלף ש”ח.
• שילמתם מס רכישה של 8% = 240 אלף ש”ח נוספים.
• הוסיפו גם את אותם 60 אלף ש”ח הצמדה ו־260 אלף ש”ח ריביות.

סה”כ עלות אמיתית:
3 מיליון ש”ח + 300 אלף ש”ח (אובדן תשואה) + 240 אלף ש”ח (מס רכישה) + 60 אלף ש”ח (הצמדה) + 260 אלף ש”ח (ריביות) = כ־3.86 מיליון ש”ח.
ואם הדירה שווה היום 4 מיליון ש”ח?
הרווח הריאלי לפני מס שבח עומד על 140 אלף ש”ח בלבד.

ומזכיר: במכירה תצטרכו גם לשלם מס שבח, כך שהרווח הסופי יהיה אפילו נמוך יותר.