לאור כל הדיווחים האחרונים והמצב הסוער במדינה נראה ההחלטה של בנק ישראל כנגד מבצעי המימון לא מקבלות מספיק מקום. למי שמי שלא עקב, בנק ישראל יצא ביום ראשון האחרון בהצהרה חדשה במטרה למנוע החמרה נוספת בשוק הנדל״ן המקומי.
תחילה, הבנקים יצטרכו להקצות 150% הון (במקום 100%) לפרויקטים שבהם לפחות 25% מהמכירות כוללות דחיית תשלום של 40% ומעלה ממחיר הדירה. בנוסף, בנקים יוכלו להעניק הלוואות בלון מסובסדות רק עד 10% מסך המשכנתאות החודשיות.
שני החוקים החדשים צפויים להישאר בתוקף לפחות עד סוף 2026.
מיד עם פרסום הידיעה ניתן לחשוב כי המהלך עשוי להיות חיובי ויכול לצנן מעט את שוק הנדל״ן, אך נראה שהקבלנים עשויים למצוא דרך לעקוף את המגבלות הללו.
כמו שניתן לשים לב המגבלות החדשות של בנק ישראל נוגעות אך ורק לבנקים. מה לגבי חברות אשראי חוץ בנקאי וקרנות ההשקעות הפרטיות (אשר יכולות להוות אלטרנטיבה עבור הקבלנים ללקיחת הלוואה)? בדיוק! אין שינוי.
נכון להיום, 90% משוק המימון נמצא בשליטה של הבנקים, מה שאומר כי 10% בלבד נמצאים אצל חברות האשראי חוץ בנקאי.
במצב כזה כאשר הבנקים עשויים להיות ״כבולים״ תחת החוקים החדשים של בנק ישראל, ליזמים ולקבלנים לא תהיה ברירה אלא לחפש אלטרנטיבה אחרת.
הבעיה היא שמדובר דווקא באלטרנטיבה שיכולה לגרום להחמרת המצב בשוק הנדל״ן והנה הסיבות לכך:
- שוק אשראי לא מפוקח – גופים חוץ-בנקאיים אינם נתונים לאותן מגבלות הון כמו הבנקים, ולכן הם עשויים להעניק הלוואות בתנאים פחות נוקשים.
- ריביות גבוהות יותר – המימון החוץ-בנקאי יקר יותר, ולכן העלות לרוכשים עלולה להיות גבוהה משמעותית בהשוואה להלוואות בנקאיות מסורתיות.
רק כדי לסבר לכם את האוזן, הריבית הממוצעת על הלוואה מהבנק עומדת על 7% בעוד בהלוואה מגוף חוץ בנקאי הריבית כבר מגיעה ל 11%.
- גידול בסיכון לחדלות פירעון – קונים שייקחו הלוואות בריביות גבוהות עלולים להתקשות להחזיר אותן, במיוחד אם הריבית במשק תישאר גבוהה או אם מחירי הדירות יירדו.
- פגיעה ביציבות השוק – אם אחוז משמעותי מהרוכשים ייקח הלוואות חוץ-בנקאיות יקרות ולא יוכל להחזיר אותן, זה עלול לגרור גל של פשיטות רגל, הן מצד רוכשים פרטיים והן מצד יזמים.
במצב בו הקבלנים והיזמים באמת יבחרו ללכת בדרך הזאת גופי האשראי חוץ בנקאי עשויים להיות המרוויחים העיקריים של המהלך, כאשר עבורן כל אחוז נוסף של גדילה בנתח שוק מול הבנקים יכול להיות קריטי מאוד.
חברות כמו שוהם ביזנס, קבוצת נאוי, מימון ישיר ועוד.. הן אלו שעשויות להנות מכך.
מתחילת השנה בנק ישראל יצא לתקשורת מספר רב של פעמים ודיבר בטונציה שלילית למדי באשר למתרחש בשוק הנדל״ן המקומי ובמיוחד בנוגע למבצעי המימון, שיצאו מכדי שליטה.
לכולם זה היה ברור כי אנחנו פסע ממגבלות חדשות של בנק ישראל אשר עשויות לפגוע בשוק הנדל״ן המקומי. אך מה שנראה דווקא שלא חשבו עליו הוא שאותן מגבלות דווקא עשויות לגרום למצב להחמיר באמצעות אלטרנטיבות שעלולות לסכן עוד יותר את שוק הנדל״ן בישראל.
אי אפשר לדעת מה יוליד יום והאם המגבלות החדשות באמת יצליחו לצנן את השוק כמו שמקווים בבנק ישראל, אך יכול להיות שדווקא ההפך הוא שיקרה.
