לפעמים יש כתבה אחת שבולטת מעל כל היתר. כזו שלא רק מציגה נתונים יבשים, אלא גורמת לך לעצור ולחשוב – מה המשמעות של כל זה? מה זה אומר על מה שעומד לקרות כאן? הכתבה שהתפרסמה לאחרונה על מחירי הדירות בגליל ים היא בדיוק כזו. היא לא סתם מספקת מבט על שכונה יוקרתית בהרצליה, אלא מציפה את אחת השאלות הגדולות של השוק: האם מדובר בתופעה נקודתית, או בהתרחשות רחבה הרבה יותר שעשויה לשנות את פני שוק הנדל”ן הישראלי?

במשך שנים, שוק הדיור בישראל שגשג תחת הנחה בלתי מעורערת אחת – מחירי הדירות ימשיכו לעלות. אך כעת, אותות אזהרה הולכים ומתרבים, והאירועים בשכונת גליל ים בהרצליה מספקים לנו הצצה ברורה אל העתיד. אחרי שהסתיימה תקופת ההגבלה על מכירת דירות מחיר למשתכן, מחירי הדירות החלו לצלול, והחשש כעת הוא שהתופעה הזו אינה מוגבלת לשכונה יוקרתית אחת בלבד. השאלה הגדולה שעולה היא – האם זהו תיקון בריא או סימן לשבר עמוק יותר בכלכלה המקומית כולה?

שכונת גליל ים, הממוקמת במערב הרצליה, הייתה אחת היוזמות השאפתניות של תוכנית “מחיר למשתכן”. פרויקט זה, שהחל כבר ב-2016, כלל שיווק של כ-1,470 דירות, מתוכן 1,176 במחירים מסובסדים משמעותית. ההנחה הממוצעת עמדה על 28% ממחיר השוק, כאשר דירות 4 חדרים נמכרו ב-1.77 מיליון ש”ח בלבד, לעומת מחיר שוק של 2.47 מיליון ש”ח, כאשר המחירים בגליל ים זינקו משווי שוק של 2.98 מיליון שקל בממוצע ב־2018 ל־5.24 מיליון שקל ב־2022, מה שמשקף מחיר למ”ר של 45.9 אלף שקל.

אך כמו כל ניסיון התערבות משמעותי של המדינה בשוק, גם כאן נוצרו עיוותים חמורים. רוכשים רבים לא רכשו דירה מתוך כוונה לגור בה, אלא מתוך ציפייה לרווח עתידי. כאשר תם האיסור על מכירת הדירות, מאות יחידות דיור (כ 80% מהדירות) זרמו לשוק והובילו ללחץ מחירים חסר תקדים. ההיצע זינק, המחירים החלו לרדת, והשוק הגיב בהתאם: מחירי הדירות מיד שנייה ירדו ב-11.5% תוך שנה, בעוד מחירי הדירות החדשות צנחו בכ-6%.

מה שמתרחש בגליל ים איננו תופעה בודדת. דפוס דומה נצפה גם בפסגות אפק בראש העין, שם ירדו מחירי הדירות ב-20% בשנתיים בלבד לאחר שחרור דירות מחיר למשתכן. התהליך ברור: הצפת השוק בדירות חדשות יוצרת לחץ על המחירים, שמאלץ גם את היזמים להתאים את עצמם ולהוזיל דירות חדשות כדי להישאר תחרותיים.
לדעתי, מדובר בהשתקפות של מה שיקרה בשוק ההישראלי כולו באופן נרחב יותר. בואו נבין את הסיבות המרכזיות.

החוב העצום של משקי הבית

לצד ירידת המחירים, יש מרכיב נוסף במשוואה – הלוואות הענק שניטלו לצורך רכישת הדירות. נגיד בנק ישראל, פרופ’ אמיר ירון, התריע לאחרונה על בעיית ההלוואות המנופחות שניתנו לקבלנים ולרוכשי הדירות, במיוחד במסגרות של 80/20 ומנגנוני בלון, שבהם ההחזר האמיתי נדחה לשנים מאוחרות יותר. הבעיה היא שרבים מהרוכשים לא ביצעו חישוב כלכלי מלא והסתמכו על כך שבעתיד הריבית תהיה נמוכה יותר או שהכנסתם תעלה. כעת, עם ריבית גבוהה וקיפאון בשוק העבודה, הלחץ על הלווים הולך וגובר.

חברה, המסקנה ברורה: ככל שהריבית תישאר גבוהה לאורך זמן, יותר ויותר רוכשים יגלו שהם מתקשים להחזיר את המשכנתא – וייאלצו למכור את הדירות שלהם. בדיוק כפי שקרה בגליל ים ובפסגות אפק, גלי מכירות עלולים להציף את השוק ולגרום להאצת מגמת ירידת המחירים. אך הפעם, לא מדובר רק בהוזלת דירות, אלא באפשרות למשבר פיננסי שעלול להתגלגל לכדי משבר כלכלי של ממש.

מה זה אומר על המשק הישראלי?

אם מחירי הדיור יצנחו בקצב מהיר, השלכות המפולת לא יישארו רק בתחום הנדל”ן. ראשית, הבנקים חשופים לאשראי רחב שניתן ללווים על בסיס שווי נכסים גבוה. ירידת מחירים חדה עלולה להוביל להפסדים משמעותיים במאזני הבנקים ולפגיעה ביציבות הפיננסית של המערכת כולה.

שנית, אפקט העושר של משקי הבית עלול להתמוטט. רבים מהישראלים מחזיקים דירות כהשקעה, ואם ערכן יצנח – תחושת הביטחון הכלכלי שלהם תיפגע, מה שיוביל לצמצום הצריכה הפרטית ולהאטה כלכלית רחבה יותר. גם הקבלנים, שהתנהלו עד כה מתוך ציפייה למחירים מתמשכים, ייאלצו להתמודד עם ירידה בביקושים והיצע עצום של דירות לא מכורות.

בשורה התחתונה, הנתונים מראים מגמה ברורה: מחירי הדירות החלו לרדת, וזו עשויה להיות רק ההתחלה. השוק הישראלי נשען במשך שנים על עמוד תווך אחד – הציפייה לכך שהמחירים רק יעלו, אך המציאות כעת מאותתת אחרת. כל עוד הריבית נותרת גבוהה והלווים מתקשים להחזיר את החובות, אנו צפויים לראות עוד ועוד דירות שנכנסות לשוק – מה שיוביל לעוד ירידות מחירים וללחץ פיננסי רחב יותר.

השאלה היא לא האם זה יקרה, אלא באיזה קצב והאם הציבור והמערכת הפיננסית מוכנים לכך. האם אנחנו לפני תיקון בריא או לפני משבר עמוק? התשובה לכך תלויה בהתפתחויות הכלכליות הקרובות. מה שבטוח – מי שמתעלם מהמציאות הכלכלית הנוכחית, עלול למצוא את עצמו נפגע הרבה יותר ממה שציפה. המתמטיקה כבר לא עובדת כפי שכולם חשבו.