מהי תוכנית מחיר למשתכן?
תוכנית מחיר למשתכן, שהושקה בשנת 2015 על ידי שר האוצר דאז משה כחלון, הייתה יוזמה ממשלתית חדשנית שנועדה להתמודד עם משבר הדיור ההולך ומעמיק בישראל. התוכנית הציעה לזכאים לרכוש דירות חדשות במחירים מסובסדים. במרכזה, הממשלה העניקה קרקעות במחיר מופחת ליזמים אשר התחייבו למכור את הדירות במחיר סופי נמוך, תוך שמירה על איכות הבנייה.
המודל העיקרי של מחיר למשתכן היה מבוסס על הגרלות – זוכים קיבלו את הזכות לרכוש דירה במחיר הנמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק. עם הזמן, נוספו לתוכנית גם הטבות נוספות כמו מענקים לרכישה בפריפריה במטרה לעודד מעבר לערים מרוחקות ולחזק את השוויון במפת הדיור הלאומית.
למה ייסדו את התוכנית?
שוק הדיור בישראל סבל (ועדיין סובל) מעליות מחירים תלולות שנמשכו לאורך יותר מעשור. בין השנים 2007 ל-2015 מחירי הדיור כמעט הכפילו את עצמם. הסיבה לכך הייתה שילוב של גורמים כמו:
- מחסור משמעותי בהיצע קרקעות: בעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב והמרכז.
- תהליכי תכנון ארוכים ומורכבים: ועדות תכנון ועיריות רבות נגררות בבירוקרטיה שמעכבת פרויקטים חדשים.
- ביקוש גובר מצד משקיעים: אשר לעיתים העלו את המחירים בשוק על חשבון הזוגות הצעירים.
במצב זה, מטרה מרכזית של מחיר למשתכן הייתה להחזיר את התקווה לצעירים, לאפשר להם לרכוש דירה במחיר מופחת, ולייצר מנגנון שיעודד ירידת מחירים בשוק הדיור כולו.
האם התוכנית השיגה את יעדיה?
על הנייר, מחיר למשתכן נראתה כמו פתרון אידיאלי. בפועל, המצב היה מורכב הרבה יותר.
התוכנית אומנם הובילה לשיווק של מעל 60,000 דירות חדשות ולמתן הנחות משמעותיות באזורים מסוימים, אך היא לא השיגה את מטרתה העיקרית: ירידת מחירי הדיור ברמה הלאומית.
מה לא עבד בתוכנית?
- פער בין אזורי ביקוש להיצע:
באזורים מבוקשים כמו תל אביב והמרכז, מספר הפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן היה מצומצם מאוד, בעוד שבפריפריה היו פרויקטים רבים. למשל, בערים כמו ירוחם, קריית שמונה ודימונה נרשמו אחוזי דירות גבוהים יחסית, אך בערים כמו רמת גן והרצליה מספר הדירות היה זניח.
התוצאה? רבים מהזוכים ויתרו על הזכות לרכוש דירות, שכן לא הייתה התאמה בין מיקומי הדירות להעדפותיהם. - היקף הזכאים לעומת הזוכים:
מעל 200,000 זוגות ומשפחות נרשמו להגרלות, אך רק כ-60,000 דירות שווקו בפועל, כלומר פחות משליש מהנרשמים זכו בדירה. - השפעה מועטה על מחירי השוק החופשי:
ההנחות במסגרת מחיר למשתכן לא היוו תחרות אמיתית למחירי הדירות בשוק הפרטי, שהמשיכו לעלות בקצב מהיר. במקרים מסוימים, מחירי השוק אף עלו עוד יותר, כאשר משקיעים ויזמים הבינו שהפרויקטים המסובסדים לא מספיקים לצמצום הביקוש. - תמריצים בעייתיים ליזמים:
היזמים נאלצו לבנות דירות במחיר נמוך יותר, ולעיתים קרובות התפשרו על איכות או עיכבו את הבנייה עד שהשוק הפך אטרקטיבי יותר.
נתונים מעניינים:
- שיעור הזכייה בהגרלות: באזורים מרכזיים כמו תל אביב הסיכוי לזכות עמד על כ-5% בלבד, בעוד שבפריפריה הוא עלה ל-20%-30%.
- ויתור על רכישה: כ-20% מהזוכים לא מימשו את זכייתם, בעיקר בערים המרוחקות.
- השפעה על מחירים: מדד הדיור הארצי המשיך לעלות בכ-2%-4% מדי שנה גם לאחר השקת התוכנית.
מי זכאי להשתתף בתוכנית?
כדי להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן, היה על הנרשמים לעמוד בכמה תנאים:
- זוגות נשואים: כולל כאלה שנרשמו לנישואים.
- רווקים מעל גיל 35: שאינם בעלי דירה.
- משפחות חד הוריות: ללא נכסים נוספים.
- דרישות נוספות: אי החזקת דירה או קרקע בשש השנים האחרונות, ואי החזקה בנכסים מניבים כמו חנויות או משרדים.
לעומת זאת, משקיעים, בעלי נכסים או מי שרכש דירה בתקופה האחרונה לא היו זכאים להשתתף.
תוכנית מחיר למשתכן הייתה צעד שניסה לפתור את בעיית הדיור בארץ, אך היא לא הייתה פתרון יסודי לבעיית הדיור. במקום לטפל בשורש הבעיה – מחסור בקרקעות מתוכננות ובתהליכי תכנון מהירים – היא התמקדה בהנחות זמניות ובמנגנוני הגרלות שלא שיפרו את מצב השוק בכללותו.
מבחינה זו, התוכנית הייתה בגדר “פלסטר” – היא העניקה הקלה נקודתית לחלק קטן מהזכאים, אך לא שינתה את המציאות עבור הרוב המוחלט של הציבור.
אז מה אפשר לעשות אחרת?
כדי להתמודד עם משבר הדיור בצורה מקיפה יותר, ישנם כמה צעדים שחשוב לנקוט:
- הפשרת קרקעות נוספות לבנייה:
כיום, חלק גדול מהקרקעות בישראל מוחזקות על ידי המדינה, במיוחד במרכז הארץ. הפשרת קרקעות נוספות לבנייה עשויה להגדיל משמעותית את ההיצע. - ייעול ועדות תכנון:
אישור פרויקטים בישראל נמשך שנים רבות, מה שמעכב את כניסתן של דירות חדשות לשוק. קיצור התהליכים והגדלת השקיפות במוסדות התכנון יכולים להוביל לשינוי מהיר יותר. - השקעה בתשתיות:
חיזוק התשתיות בפריפריה – כבישים, תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך – יגביר את האטרקטיביות של אזורים אלו ויפחית את העומס במרכז הארץ. - בניית פרויקטים להשכרה לטווח ארוך:
מעבר למדיניות דיור ממוקדת רכישה, חשוב להשקיע בדיור בר השגה להשכרה ארוכת טווח. - תמריצים ליזמים:
מתן הטבות כלכליות ליזמים לבניית דירות במקומות אסטרטגיים או בנייה איכותית יכול לשנות את המצב.
תוכנית מחיר למשתכן אומנם נולדה מתוך צורך אמיתי לספק פתרון למשבר הדיור בישראל, אך בפועל היא התגלתה יותר כסוג של “רולטה רוסית” עבור המשתתפים. בעוד שחלק מהזוכים בהגרלות הצליחו להשיג דירה במחיר מופחת, רבים אחרים נותרו ללא פתרון, בין אם בשל מיקום הדירות בפריפריה הרחוקה או בשל מיעוט הפרויקטים במרכז הארץ.
ההגרלות עצמן יצרו תחושת אקראיות וחוסר ודאות, כאשר הסיכוי לזכות באזורים מסוימים היה נמוך ביותר, ולעיתים זוכים אף נאלצו לוותר על הדירה שזכו בה בשל חוסר התאמה לצרכיהם. התוכנית אמנם שיווקה אלפי דירות, אך היא לא הצליחה לשנות את המגמות הבסיסיות בשוק הדיור – עליית מחירים מתמשכת וביקוש גבוה מצד הציבור הרחב.
בסופו של דבר, המחיר למשתכן הייתה פתרון נקודתי ולא שורשי. שוק הדיור בישראל זקוק לצעדים משמעותיים יותר, כגון הגדלת היצע הקרקעות, קידום מהיר של תהליכי תכנון, והשקעה מסיבית בתשתיות. בלי שינויים מבניים אלה, כל תוכנית אחרת תישאר רק אשליה רגעית – ולא מענה אמיתי לצרכי הציבור.
